红周刊 本刊编辑部 | 熊颖
近年来，因分摊资金压榨、加速扩展规划等明显优势，联合拿地+协作开发的发展形式备受房企喜爱，单个房企更是借协作开发形式敏捷迈入“千亿门槛”，完成了从中斗室企向大型房企的演化。我国股市新闻头条
但是“成也协作，败也协作”。随同愈来愈多的房企爆雷，协作开发的不可控危险初步闪现。《红周刊》发觉，有着“协作之王”称谓的旭辉控股集团(00884)参股的济南项目璟樾花园堕入罢工情况长达半年。而究其背面，便是作为协作方之一的正荣地产曾于本年4月债款违约，致使璟樾花园的项目阻滞或遭到协作方牵连。
在此之前，旭辉控股集团(00884)就曾遭到瑞银的质疑，由于开发商违约危险不断上升，旭辉控股的协作伙伴在项目层面存有危险，旭辉的财政情况会为此遭到拖累。
而据《红周刊》了解，被爆雷协作方拖累的房企或远不止旭辉控股集团(00884)一家，那么出售权益较为低、协作方爆雷较多的房企或面对着愈加严峻的资金应战。我国股市新闻头条
旭辉控股协作开发项目罢工半年
协作方之一债款爆雷 项目公司资金冻住
《红周刊》发觉，最近，多业主投诉坐落济南的璟樾花园小区罢工时刻长达半年。我国股市新闻头条5月18日，一璟樾花园业主在领导留言板投诉指出，本来估量于2022年7月初交房的璟樾花园自1月罢工至今，迟迟没有复工。而该小区的第一波交给日期为2022年3月31日，现已逾期。
发布材料闪现，璟樾花园小区由正荣、碧桂园(02007)、旭辉三方一起出资树立的济南正启置业有限公司开发建造。我国股市新闻头条依据天眼查穿透股权发觉，旭辉控股对济南正启置业持股12.375%。
本年1月24日，担任该小区周边配套校园建造的施工方我国新式建筑工程有限责任公司就曾发公告指出，由于济南正启置业自2021年7月以来，屡次未按合同及许诺付款，迫使项目阻滞不前，到其时已停窝工60余天。
而据《红周刊》查询，璟樾花园直至5月末才正式复工，罢工时刻长达半年。我国股市新闻头条其间，璟樾花园的复工推动也并不顺畅。《红周刊》从领导留言板得悉，3月9日，济南市历城区住建局曾约谈正荣、碧桂园(02007)、旭辉三方相关担任人，催促企业活跃筹集建造资金，加速推动项目建造。而直到5月31日，济南市历城区住建局才再次更新发展表达，该项目现在现已复工，开发商与施工企业的劳资胶葛4月8日法院现已判定，胶葛问题现已处理，且5月22日业主代表与开发商在区信访局召开了业主代表见面会，开发商估量交给时刻为8月底9月初。不过6月7日，仍有业主向《红周刊》表达了自己的忧虑，据其观看，项目复工进度缓慢。
《红周刊》查询发觉，璟樾花园的项目罢工要害原因在于资金链严重。自本年4月，协作方之一正荣地产爆雷以来，频频躲藏债款违约和展期。5月31日，正荣地产再度发公告表达，其原计划不迟于2022年5月31日付出的5笔合计5300万美元利息将无法付出，折合人民币约3.5亿元。正荣地产还猜测有1372万美元的债券利息无法偿付，立刻违约。
此外，《红周刊》从我国裁判文书网得悉，4月期间，济南正启置业先后被山东省建造建工（集团）有限责任公司、天津元易利市广告有限公司、东莞市民兴电缆有限公司先后请求产业保全。而一则产业保全实行通知书也闪现，济南市历城区人民法院依法冻住济南正启置业名下银行存款9000万元，冻住期限一年。
北京盈科一律师事务所房地产(512200)法令事务部担任人向《红周刊》表达，一般来说，房企有钱早就还掉了，不会比及被请求产业保全。我国股市新闻头条而楼盘项目旗下存款遭到冻住，或许会对楼盘的后续建造以及交给带来晦气影响。
但是旭辉控股集团(00884)旗下由于协作方爆雷而堕入阻滞情况的项目并非璟樾花园一个。《红周刊》了解到，相同由正荣、碧桂园(02007)、旭辉三家房企联合开发的济南奥体年代二期罢工时刻也长达半年之久，且至今仍未复工。最近，济南市住建局在回复业主投诉时表达，该项目罢工原由于开发商资金困难，与施工单位有劳资胶葛。
曾因协作危险较大遭瑞银做空
旭辉控股预售监管资金保证存漏洞
作为璟樾花园和奥体年代的项目协作方之一，旭辉控股集团(00884)看似被爆雷房企正荣地产所拖累。我国股市新闻头条不过在此之前，就有评级组织对旭辉控股集团(00884)的协作方潜藏危险提出质疑。
3月14日，瑞银在其发布的看空研报中指出，旭辉控股有80%的项目（按未售建筑面积）对错全资具有的。而在上述非全资项目中，民营开发商的持股份额为38%，其间包括了，由有违约和危险的开发商持有的5%份额，由未归还债券的民营开发商持有的8%份额，以及由无债券的民营开发商持有的15%份额。
瑞银猜测师还指出，旭辉控股集团(00884)有总计600～900亿元表外债款，且大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建造借款。跟着协作方债款危险加大，旭辉或需投入100-570亿元接盘其股权。
实践上，由于分摊资金压榨、加速扩展规划等许多优势，“联合拿地+协作开发”的操盘手法被很多房企广泛应用，瑞银为什么单单指出旭辉控股的协作潜藏危险？
内行业界，旭辉控股集团(00884)有着“协作之王”的称谓，而凭仗协作开发，旭辉控股近年来出售规划敏捷增加，近五年时刻，旭辉控股集团(00884)顺次在2017年、2018年、2019年、2020年、2021年完成出售额1040亿元、1520亿元、2006亿元、2310亿元、2473亿元。我国股市新闻头条
但是依据克而瑞数据，其间旭辉控股集团(00884)所对应的出售额权益比为60%、53%、55%、58%、59%，均不超越60%，不难看出，旭辉控股集团(00884)对协作开发形式的依托程度较高。
针对瑞银的质疑，3月24日，旭辉控股集团(00884)也在成绩发布会上做出对立，其表达，危险较高的一般协作方仅占9%，而其它的35%为战略协作方；56%为招商蛇口(001979)、金茂、金地在内的长时刻协作方。
此外，旭辉控股还指出，自己触及产生债款展期协作方的协作项目共有21个，占旭辉总项目不到5%。我国股市新闻头条而这21个项目中，又有14个已交给、无融资的尾盘项目；其他7个项目的出售和回款作业均正常有序打开，并且项目上也有充沛的预售监管资金可保证开发建造顺畅推动，危险可控。
在旭辉控股集团(00884)看来，自己已对协作方分类管理，且有预售监管资金的相应保证，已出险协作方项目危险可控。但是在其背面，旭辉控股旗下的协作项目璟樾花园、奥体年代罢工时刻都长达半年，且两大项目的监管账户还疑似存有缺失问题。《红周刊》在济南市住所与房地产(512200)信息忍气吞声查询发觉，璟樾花园（项目名称：张马屯A地建造项目）仅有S1号楼、S2号楼以及两个地下车库能够查阅到对应的监管账号，其它7栋住所的监管账号一栏均闪现为空；而奥体年代相同有部分住所无法查询到对应监管账户。
《红周刊》还发觉，本年以来，旭辉控股和协作方银盛泰一起开发的山东潍坊项目博观天成的5、6、9、10、16、17、18号楼曾因未及时运用预售资金监管账户、收取部分房子首付款或一次性购房款的违规行为，被责令期限整改，被扣信誉分10分；而坐落洛阳的旭辉年代强者也经住建局查询后承认，存有部分资金未入监管账户的行为。我国股市新闻头条
依据上述项目不难看出，监管资金的保证作用或许有限。而针对旭辉控股集团(00884)来说，在实践遭受协作方爆雷时，操作协作方所带来的项目危险也并非易事。
正荣地产与联发集团等多家房企有协作
而联发集团协作方也多家爆雷
一家房企的爆雷所带来的隐性危险往往触及多家协作方房企，正如随同正荣地产的爆雷，受影响的远不止旭辉控股集团(00884)一家。我国股市新闻头条
《红周刊》结合正荣地产财报和发布信息康复发觉，公司协作方触及美的置业、新城控股(601155)、联发集团等多家房企。
而正荣地产触及协作方很多的原因在于，公司独立操盘的楼盘项目较少，更多则倾向于经过协作方法进行。2021年，正荣地产董事会主席黄仙枝还在中期成绩会上着重，要经过“协作开发”进行扩张。同年，正荣地产与联发集团签署战略协作结构协议，表达将多方面树立长时刻战略协作关系。
联发集团是上市公司建发股份(600153)旗下的地产公司。我国股市新闻头条而据《红周刊》结合建发股份(600153)年报康复发觉，联发集团的在建项目中，多楼盘均为和正荣地产存有协作关系，如坐落厦门的联发正荣府、正荣府、臻荣府等；坐落莆田的玉湖天境等；坐落合肥的滨语听湖等。
值得注意的是，正荣地产之外，联发集团的协作方还触及多家爆雷房企。如莆田项目龙德井壹号，协作方融创我国(01918)自3月以来屡次宣告债款展期。
此外，《红周刊》还发觉，联发集团的另一战略协作方相同堕入债款展期。2021年3月，联发集团与该房企签署战略协作结构协议，约好两边将在项目开发、出资拓宽等方面树立协作关系。但是本年5月末，上述协作房企发公告表达，一则12.5亿元债券展期一年。
尽管建发股份(600153)在年报中指出，联发集团管控的中心负债目标整体合格，保证“三条红线”目标保持绿档。我国股市新闻头条但不容忽视的是，很多协作方爆雷给其一起开发项目所带来的不确定性危险。
此外，《红周刊》还关心到，尽管近年来，受协作开发形式的影响，联发集团出售增加杰出，但公司成绩却堕入增收不增利的为难境况。2021年联发集团完成运营收入273亿元，较2020年的239亿元，同比增加14.23%；完成净利润10.54亿元，较2020年的11.3亿元下滑6.73%。
房企扎堆爆雷“后遗症”闪现：
协作项目善后成难题
某头部民营房企中高层张强（化名）奉告《红周刊》，当房地产(512200)出售市场处于上升期时，房企为了争夺更好资源和抢占更多的出售市场份额，“联合拿地+协作开发”的形式才得以催生。我国股市新闻头条而随同前几年土地出售市场的炽热以及聚合供地的新拿地规矩，协作开发形式愈来愈遭到房企欢迎。
不过，也由于其时出售市场处于上升期，房子出售相对简略，房企的现金流能够得到保证，企业发展也较良性，仅有极单个房企存有运营问题。张强以为，现在的房地产(512200)出售市场行情和曩昔不能同日而语，出售受阻、房企的活动性问题随之闪现，因此才迸发了当下的大规划爆雷。
不难看出，房企良性发展时，协作开发是助力房企事半功倍的冲规划利器；而房企爆雷时，协作开发形式也成了协作项目潜在危险的导火线。
从旭辉控股旗下协作项目璟樾花园、奥体年代的协作经历中不难发觉，当协作方躲藏爆雷时，上述项目都堕入了不短的阻滞周期。我国股市新闻头条由此可见，假设项目后续的盘活和善后作业不到位，协作方的爆雷往往也意味着协作项目的罢工和烂尾危险。
针对协作房企来说，不得不面对的一大课题便是，如安在协作方爆雷后将晦气影响下降到最小的一起对项目进行善后处理。前述民营房企内部人士张强向《红周刊》表达，想在协作方爆雷之前对危险进行躲避和弱化的难度较大。人们一般都是在协作方爆雷之后敏捷出具对应的处理方案，对协作项目进行排雷。
中房商学院副院长邓明政向《红周刊》表达，较为常见的做法是，评价较好的项目就收买协作方股权，而针对不太好的项目就转让股权。
张强奉告《红周刊》，这也取决于房企在协作项目的资金实力以及参加程度等多方面要素。我国股市新闻头条他指出，在房企现金流较充裕的时分，针对优质的、有盈余空间的项目，协作房企一般会选择收买股权，转由自己独立开发；此外，为了保证自己的房企品牌不受影响，项目能够正常交给，资金情况赞同的情况下一般也会选择接盘；相反，当协作房企也没钱进行回购时，尽管也能够寻找第三方，比方相关基金进行接盘，但在这一情境下，项目往往以很廉价的价格进行出让，房企多为亏钱退出。
而爆雷房企在项目中的参加程度则会影响协作项目的受影响程度。张强表达，假设爆雷房企仅仅只是财政出资者或许联合操盘方，那么项目受影响程度相对较小；但如若爆雷房企对项目控股且操盘，那么，项目的开发建造、工程管理、资入等各方面都会躲藏问题，需求相关部分来接手。
协作方爆雷较多房企或迎较大活动性压榨
下降协作份额成发展行情趋势
在张强看来，其时房企所面对的要害危险還是活动性。我国股市新闻头条依据财报能够看出，一部分房企悉数者权益很高，特别是头部房企的净资产更是多达千亿。但仍有适当一部分房企躲藏爆雷，背面原因要害還是杠杆率太高。在房子卖不动时，再叠加债款到期、供货商货款到期，就会躲藏大面积违约，也便是爆雷。
而针对协作房企来说，房企的爆雷意味着更大活动性压榨。
邓明政向《红周刊》表达，由于大环境的改动，协作项目不再是稳赚不赔的生意。现在协作项目占较为大的房企面对很大危险，由于协作方爆雷，协作项目公司甚至母公司都或许承当连带责任，包括财政危险、品牌危险及其他不确定危险等；假设协作方中爆雷房企数量较多，肯定会影响该类房企的活动资金。
邓明政还指出，早年协作开发根底都能够完成1+1>2的作用，但现在由于大环境的改动，协作开发很有或许1+1（本文已刊发于6月11日《红周刊》，文中提及股票仅为举例猜测，不做生意定见。我国股市新闻头条）